Tillbyggnad Hus 2025 – Komplett Guide (Priser, Nya Regler, ROT 50%)

Genomsnittlig kostnad för tillbyggnad är cirka 32 000 kr per m² år 2025, men varierar mellan 20 000-40 000 kr/m² beroende på kvalitetsnivå och komplexitet. Enkel tillbyggnad utan våtrum kostar 20-25k kr/m², standard tillbyggnad 28-35k kr/m², och premium tillbyggnad med kök/badrum 35-40k kr/m². För en 30 m² tillbyggnad innebär det totalkostnader mellan 600 000-1 200 000 kr. Priserna inkluderar material, arbetskostnad, grund, tak, el, och finish. ROT-avdrag på 50% (max 75 000 kr/person) ger ytterligare besparing.

Från 1 december 2025 har attefallstillbyggnad utökats från 15 m² till 30 m² utan bygglov. Dessutom har anmälningsplikten tagits bort helt - du kan alltså bygga upp till 30 m² tillbyggnad utan vare sig bygglov eller bygganmälan. Inom detaljplan får du nu totalt 45 m² tillbyggnad (tidigare 30 m²) och utanför detaljplan totalt 65 m² (tidigare 45 m²). Bygghöjden har höjts från 3,3 m till 4,5 m vilket ger bättre möjligheter för vind eller högt innertak. Dessa regelförändringar gäller från 1 december 2025 och sparar både tid och kostnader.

Från 1 december 2025 kan du bygga tillbyggnad upp till 30 m² helt utan bygglov eller bygganmälan (tidigare 15 m²). Krav som måste uppfyllas: max 4,5 m bygghöjd, minst 4,5 m till tomtgräns, inte överstiga huvudbyggnadens nockhöjd, och endast en attefallstillbyggnad per fastighet. Inom detaljplan får du totalt 45 m² tillbyggnad och utanför detaljplan 65 m² tillbyggnad (räknat från ursprunglig byggnadsyta). För tillbyggnad över 30 m² krävs bygglov med 8-10 veckors handläggningstid.

Ett komplett tillbyggnadspris på cirka 32 000 kr/m² inkluderar: Grund och markarbeten (4-8k kr/m²) med schaktning och dränering, Stomme och väggar (6-10k kr/m²) med isolering och stålkonstruktion vid behov, Tak (3-6k kr/m²) med isolering och taktäckning, Fönster och dörrar (2-4k kr/m²), El-installation (2-3k kr/m²), VVS om våtrum (3-5k kr/m²), Invändig finish (6-10k kr/m²) med golvläggning och målning, samt Bygglov och administration (1-2k kr/m²). Material utgör cirka 40% och arbetskostnad cirka 60% av totalpriset.

Tid för tillbyggnad beror på storlek och om bygglov krävs. Attefallstillbyggnad upp till 30 m² utan bygglov tar totalt 3-4 månader: 2-3 veckor förplanering, 1-2 veckor för konstruktörritningar, och 8-12 veckor byggtid. Standard tillbyggnad över 30 m² med bygglov tar totalt 9-12 månader: 3-4 veckor förplanering, 6-8 veckor arkitektritningar, 8-16 veckor bygglovsprocess, och 12-16 veckor byggtid. Faktorer som förlänger tiden: komplexa markförhållanden, vinterbygge, specialbeställda material, eller ändringar under byggtiden. Bästa tid att starta är mars-april för att undvika vinteravbrott.

Vanliga dolda kostnader som ofta glöms bort: Bygglov och administration (10-30k), Arkitektritningar (20-60k), Konstruktörskontroll (15-40k), Markarbeten och sprängning (30-100k om svåra förhållanden), Tillfälligt boende om nödvändigt (50-200k), Nya VA-anslutningar (20-80k), Landskapsarbete efteråt (10-50k), Oförutsedda konstruktionsändringar (50-150k), och Möbler och inredning (30-100k). Räkna därför alltid med 10-15% kontingensbudget utöver offererat pris. För en tillbyggnad på 900 000 kr bör du alltså ha 90-135 000 kr extra i budget.

Under 2025 (1 juli - 31 december) är ROT-avdraget tillfälligt höjt till 50% av arbetskostnaden, med max 75 000 kr per person och år. Arbetskostnaden utgör normalt 50-60% av totalpriset. För tillbyggnad på 30 m² (totalkostnad 900 000 kr) blir arbetskostnaden cirka 540 000 kr, ROT-avdrag 50% = 270 000 kr, men maximalt 75 000 kr/person. Med två personer kan du alltså dra av totalt 150 000 kr. Från 2026 återgår ROT-avdraget till ordinarie 30% (max 50 000 kr/person). Spara därför genom att slutföra tillbyggnaden före 31 december 2025 för att utnyttja den tillfälliga höjningen.

För attefallstillbyggnad upp till 30 m² räcker ofta en konstruktör med räkningar och statiska beräkningar (kostnad 15-30k). För standard tillbyggnad över 30 m² rekommenderas arkitekt starkt för funktionell planlösning och bygglovsritningar (kostnad 30-80k beroende på komplexitet). Arkitekt är nödvändig vid: komplex planlösning med nivåskillnader, stora glaspartier eller speciallösningar, svårigheter att smälta in tillbyggnad med befintlig arkitektur, eller krav från kommunen vid känsliga områden. En bra arkitekt sparar ofta pengar i längden genom smartare materialval och färre ändringar under byggtiden.

Långsida är ofta bäst arkitektoniskt: naturlig förlängning av huset, enklare taklösning, bättre ljusinsläpp med fler fönster, och behåller trädgårdens djup. Kostnad 28-38k kr/m². Kortsida passar vid: smal tomt där långsida inte får plats, önskan om tydlig volym som sticker ut, eller behov av helt separat entré. Kostnad 32-42k kr/m² (dyrare pga mer komplext tak). För solläge: långsida söderut ger mest ljus, långsida norrut kan ge för lite ljus (överväg extra fönster). Bästa solläge är tillbyggnad åt söder eller sydväst för maximalt dagsljus året runt.

Ja delvis, men kräver rätt kompetens och mycket tid. Du kan spara 30-50% på arbetskostnaden (180-300k för 30 m² tillbyggnad) men riskerna är stora: strukturella fel som kostar mer att åtgärda, försäkringsproblem vid eget arbete, långsam byggtid (6-12 månader istället för 3 månader), och sämre resultat som påverkar återförsäljningsvärde. Realistisk DIY-omfattning: målning och finish (spara 30-60k), grundläggning med vägledning (spara 40-80k), och enklare snickeri (spara 50-100k). Anlita alltid proffs för: bärande konstruktioner, el-installation (kräv auktoriserad elektriker), VVS i våtrum, och tätskikt i badrum. Lösning: gör enklare delar själv men anlita för kritiska moment.